Comprar una casa de 2º mano en Fuengirola
04/10/2021

Habrá un cambio fiscal al comprar una vivienda en 2022

El congreso aceptó un proyecto de ley que modificará el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales(ITP), el tributo que pagana quienes compran una vivienda usada. A partir de ahora el comprador no pagará Impuestos por lo que le ha costado su casa de segunda mano, si no por su valor en el mercado (el valor de referencia que estime la Dirección General del Catastro). El ministerio de Hacienda asegura que esta nueva ley entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las compraventas que se firmen a partir de esta fecha, ya que esta no tiene carácter retroactivo.

¿Qué supone esta modificación?

Este tributo se calculará a partir de precios de transacciones de inmuebles que facilitan Notarios y Registradores. Por ello, no es necesario visitar el inmueble, ni se tendrá que saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado... Esto afectará al ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Ya no hará falta hacer una visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto,la base imponible será el valor de referencia aprobado por el Catastro.

Si el contribuyente no está de acuerdo con el valor de referencia, tendrá que demostrar su desacierto con pruebas, recayendo la carga de la prueba sobre el contribuyente y tendrá que demostrar que el valor de referencia de Catastro no corresponde con el valor de mercado.

¿Cómo afecta al comprador de una vivienda usada?

Actualmente muchas veces se hace una comprobación de valores que es cuando la Hacienda autonómica comprueba el valor del inmueble comprado porque estima que el comprador ha pagado menos impuestos de lo que debería, donde entra en juego el nuevo valor de referencia basado en el catastro.

Debido a que valoran las casas por encima del precio escriturado la hacienda autonómica acaba exigiendo al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

Normalmente cuando esto ocurre la Hacienda autonómica abre una reclamación cuando cree que el valor de una venta o herencia es más elevado al precio que se escrituró, según las administraciones autonómicas o el valor de referencia (cuando entre en vigor en 2022). A esta modificación del impuesto extra de la propiedad como "liquidación complementaria de valores" que viene acompañada de intereses por demora de impago.

Esto nos dice que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y cómo van a determinar las CCAA el valor de una casa?

A partir de enero de 2022 se hará con el nuevo valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por ello, la administración no estará obligada a enviar a un perito a que haga una visita a la vivienda vendida, heredada o donada, por lo que al vendedor que le haga reformas a su vivienda para revalorizarla antes de venderla se le castigará considerando que vale lo mismo que una vivienda de la misma zona sin reformas.

Aunque aún no se ha aprobado este valor de referencia, se prevé que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”.

Por lo que, cuando entre en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley.

¿Cómo actuar hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro?

Esta nueva norma prevé que la base imponible de los inmuebles será este valor de referencia basado en el Catastro, pero hasta que entre en vigor el nuevo valor la previsión legal queda incompleta.

Por ello en 2021, las valoraciones tendrán que hacerse como hasta ahora. Utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria, alegando que los métodos utilizados no son adecuados para obtener el valor de mercado del inmueble. Y criticando, según el caso, la falta de visita del perito al inmueble, o la utilización de un medio como el de tasación hipotecaria, denostado por varios Tribunales Superiores de Justicia.

Por lo que este retraso de Catastro en aprobar su valor de referencia nos dará una ligera tregua, antes de que entre en vigor las nuevas comprobaciones de valores, una vez ya sea aplicable el valor de referencia.

¡Mucho cuidado con tributar conforme al valor de
referencia en caso de escriturar por un importe superior!

Con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente tiene la obligación de tributar por el valor tributado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma. La nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales dice que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

Por ejemplo: Si compras una propiedad por 400.000€ pero la valoración oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente son solo 290.000€. Muchos contribuyentes consideraban que, en este caso, están alegando la posibilidad de tributar por el valor oficial de la Comunidad, sin exponerse a recibir una comprobación de valores. Y que el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones no era aplicable en estos casos.

Cómo impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro

Hay dos opciones para impugnar este valor de referencia por las que se considere que no refleja el valor de compra:

• Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
• Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica. Se recurrirá tanto a la liquidación, como el valor de referencia. En este caso, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.

Es decir, será Hacienda quien solicitará a Catastro un informe para ratificar o corregir el valor de referencia de la vivienda comprada o heredada.

Los impuestos vinculados a la compraventa

Para las viviendas de 2º mano el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos:

La gestoría, un gasto opcional

Las gestorías suelen ser las entidades que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de impuestos y gestionar otros papeleos relacionados con la compra del inmueble. Suelen contratarse cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble, su coste suele rondar los 300€, dependiendo de la comunidad autónoma y los servicios prestados. No obstante si necesita ayuda para comprar su propiedad y necesita asesoramiento sobre el mercado, las leyes inmobiliarias u cualquier otra gestión sobre el inmubele que desea adquirir puede recibir asesoramiento gratuito o ayuda en las gestiones legales podemos ofrecerle exactamente lo que necesita, ya que llevamos más de 26 años construyendo hogares gracias a nuestro equipo que cuenta con la experiencia y actualización del mercado inmobiliario.