Como Comprar Casa en España si eres Extranjero
11/07/2022

¿Te gustaría tener una casa en España pero vives fuera?

Si estás pensando en mudarte y venir al sur, te recomiendo que leas hasta el final para enterarte de todo lo que necesitas antes de vivir aquí. Este proceso puede parecer más largo y complicado de lo que debería, por eso este artículo puede serte de gran ayuda.

Antes de empezar debes de decidir la zona donde te gustaría vivir no solo en que ciudad si no también que parte de la ciudad se adapta más a tu estilo de vida, pues no es lo mismo buscar un sitio céntrico cerca de todo que un lugar tranquilo alejado del centro. Por lo que tendrás que tener claro cual será la zona que mejor se adapte a tus necesidades, para ello te aconsejamos que le preguntes a la gente local o pidas asesoramiento para que te instruyan de la zona en la inmobiliaria local que más confianza te dé.

Este proceso depende de ti y lo claro que tengas tus ideas, por lo que el tiempo estimado es el que tu consideres necesario.

Una vez elegida la zona y la casa que estabas buscando empezará el proceso de compra del inmueble, el cual puede durar de entre 2 a 3 meses hasta que recibas las llaves de tu vivienda.Ten en cuenta que si dispones del dinero no habrá tantas trabas en el proceso, pero si necesitas una hipoteca esta puede demorar una semana más al proceso de venta.

Es importante que te tomes el tiempo que estimes necesario para estar seguro de elegir bien todos los pasos del proceso y hacerlo con tiempo de antelación por si surgieran inconvenientes durante este proceso.

¿Qué pasos seguir para conseguir una propiedad en España?

Obtener NIE
El 1º paso y el más importante para poder comprar tu nueva vivienda en España.Ya que este servirá para identificarte en la compra-venta de la vivienda y poder pagar los impuestos correspondientes a esta.

Este proceso se puede hacer desde el extranjero (en la embajada de España de tu país de origen presentando el modelo Modelo EX15) o desde una comisaría de Policia en España.

Existen 2 tipo de de NIE para estos casos:
- NIE no residente: Si vas a comprar la vivienda pero no vas a vivir en España, citado como ciudadano extracomunitario.

- NIE residente: si vas a quedarte más de 183 días al año sin importar si eres un ciudadano comunitario o no.

Es recomendable obtener asesoramiento sobre la obtención del NIE para investigar tu caso y ver cual es el que mejor se adapta a lo que necesitas, ya que muchos de los trámites pueden ser un tanto tediosos y pueden surgir varios obstáculos que pueden ser resueltos rápidamente por un experto.

Tener una cuenta bancaria
Este paso no es obligatorio pero si es aconsejable para agilizar el proceso de la compra venta.
Una vez obtengas el NIE te recomendamos crear una cuenta bancaria para hacer frente a todos los gastos que pueda acarrear comprar una nueva propiedad, como gastos de notaría o costes asociados.
Tener el dinero en el extranjero puede generar retrasos y algunos obstáculos extra. 

Negociar el precio con el vendedor
Antes de negociar con el vendedor, debes de tener muy claro cual es el precio REAL en el mercado para poder tener pruebas de que esa propiedad vale el precio que tu has investigado. Pues si solo tienes un ideal del precio a juicio personal no te servirá de prueba para convencer al vendedor. De todos modos aconsejamos que si tienes dificultades para negociar consultes con agentes inmobiliarios que son los expertos y pueden ayudarte a conseguir el precio que deseas.

 Contrato de reserva
Si ya tienes claro el precio, la casa, la zona...enorabuena ya tienes una de las partes más importantes de este proceso.
Ahora solo queda afianzar tus decisiones y atar cabos. Si has pedido ayuda de agentes inmobiliarios o la propiedad la maneja una inmobiliaria hay que hacer un contrato de reserva para fijar el precio de venta y confirmar que será retirada del mercado. Para ello hay que dejar una reserva de 6.000€ para demostrar que realmente estás interesado en comprar la propiedad. Esto no es necesario si es una compra directa entre particulares.

Contrato de arras
Este contrato es el más importante, ya que realmente demuestra un interés real por la compra de la vivienda al precio acordado. Para ello deberás pagar una parte y así confirmar que realmente estás interesado.

Dos cosas a tener en cuenta:
- Dinero del contrato de arras suele ser del 10% del precio acordado del que se descontará los 6.000€ de la reserva que hicistes (Si finalmente no decides comprarla por motivos ajenos a los acordados perderás los 6.000€ de reserva iniciales)

-La duración del contrato, te recomendamos establecer un plazo de 90 días si estás buscando una hipoteca, esto te dará tiempo para elegir que hipoteca contratar.

Ten en cuenta que si finalmente no decides comprar la propiedad, has firmado y pagado el contrato de arras perderas el dinero de la reserva. Y si el vendedor cambia de opinión y finalmente no quiere venderte la casa deberá abonar la cantidad que distes para la reserva.

Documentos necesarios
El siguiente paso es reunir todos los documentos necesarios para prepararte el día de la firma ante notario, para que no surja ningún imprevisto de última hora 

- Nota Simple: Es el documento que te especifica las características de la propiedad, quienes fueron los propietarios, si tiene deudas, embargos o hipotecas. Aunque en este aparece gran parte de las propiedades de la casa es importante asegurarse bien de si tiene alguna trava extra para evitar sorpresas inesperadas.

-La escritura pública es un certificado de demostración de que la propiedad es del dueño y no de otra persona. Y es la que firmareis ante notario

- Además es aconsejable investigar si tiene alguna otra deuda en los últimos 3 años ya que una vez este a tu nombre tu serás el que se encargue de esas deudas. 
Es importante entregar toda la documentación antes de citaros ante notario para que pueda comprobar que toda la documentación esté en orden y no haya ningún documento que falte y así no perder tiempo ante el notario.

Ir al notario para firmar la escritura
Una de las últimas y más importantes partes de este acuerdo. En esta el notario te explicará todas las condiciones del contrato que vas a firmar para que sepas que es lo que firmarás.

A esta firma acudirán todas las partes implicadas en este proceso tanto por la parte del vendedor como la del comprador como abogados, agentes inmobiliarios...

Una vez firmada la escritura y hablado de todos los puntos importantes del contrato se te entregan las llaves de tu nueva propiedad.

Registrar tu propiedad.
Enorabuena, porque en este punto ya es oficialmente tu propiedad y como tal debes de registrarla en el registro de propiedad para demostrar de que eres el nuevo propietario de la vivienda, para ello tendrás que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales y el impuesto de actos jurídicos documentados.

En teoría este registro de propiedad avisa a servicios públicos del cambio de titularidad, pero al ser un proceso que tarda mucho te recomendamos que lo hagas tu personalmente, ya que pueden tardar hasta un año en hacerte este cambio de propietario en la luz, agua, gas...

Impuestos al adquirir una vivienda

- ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales)

- I.V.A este impuesto es mayor en propiedades nuevas ya que es de un 10% pero si esta va a ser su vivienda habitual y la propiedad tiene menos de 32 años este impuesto se reduce al 5%

- Costes por regirstro de la propiedad que equivalen al 1,5%

- Gastos de notaría

Ventajas si compras una vivienda en españa si eres extranjero
Si inviertes en bienes inmuebles por un valor de 500.000€ puedes obtener la residencia por 2 años y puede renovarse esta residencia, permitiendote vivir y trabajar legalmente en España.

Lo mejor de este permiso es que puedes venir sin tener que quedarte un largo periodo de tiempo, con que vengas a España 1 vez cada año es suficiente.

Recuerda que todos este procedimiento puedes hacerlo con ayuda de expertos para evitar trabas en el proceso y conseguir lo que quieres sin sorpresas. Si vives en el extranjero la mayoría de pasos pueden hacerse sin que tengas que viajar hasta España, a través de un buen agente inmobiliario o abogado de confianza.