¿Como vender tu casa?
01/04/2022

Muchas veces por mero desconocimiento pensamos que nuestra casa al haber sido una buena inversión para nosotros creemos que se venderá rápido, pero lo cierto es que un error muy común de los nuevos inversores es creer que por tener una propiedad en La Costa del Sol les lloverán los clientes potenciales debido a que es una zona con alta demanda de turismo y de clientes extranjeros.

Pero lo cierto es que una de las cosas más importantes para poder vender tu propiedad sin esfuerzo ni perder el tiempo en enseñar tu casa a clientes que realmente no están interesados es tener tu propiedad dentro del precio de las casas de tu zona, ya que así podrás ajustarte más a la competencia con respecto a otros inmuebles. Ten por seguro que en La Costa del Sol hay muchas personas invirtiendo y que la competencia es muy elevada, por lo que una de las cosas más importante es mantenerte dentro de ese mercado inmobiliario.

Por eso hoy queremos daros algunos consejillos que hemos ido aprendiendo con los años sobre el mercado inmobiliario en Fuengirola y alrededores, y cuales son las mejores estrategias para conseguir vender tu casa sin desesperarte demasiado.

10 Claves para vender tu propiedad

Vamos a clasificar por orden cronológico las 10 claves más importantes para vender tu propiedad de una manera más activa sin perder tiempo ni dinero en el proceso.

 1. Tasar tu propiedad.

Como ya os hemos comentado antes este es el punto más importante para poder conseguir buenos resultados en tu venta, para esto ten en cuenta que el valor sentimental no está incluido en el mercado y que no debes de guiarte por lo que te costó en su día la propiedad o por el valor que tiene para ti ésta. Para ello te recomendamos que hagas un estudio de mercado de la zona donde se encuentra la vivienda, puedes hacerlo por tu cuenta mirándo en portales inmobiliarios y recopilando información sobre inmuebles que esten cerca del tuyo o estén en el mismo edificio con las mismas características que el tuyo (nº habitaciones, m2, garaje, trastero, jardín o terraza...) al hacerlo sin una herramienta específica para esto corres el riesgo que no poder tasar correctamente tu casa, ya que muchos particulares cometen el error de ponerle el precio que ellos creen conveniente sin saber que puede estar fuera de este mercado y por lo tanto fuera de competir con otros inmuebles de la zona, esto significa que si un cliente potencial está mirando propiedades por la misma zona que tu propiedad y esta vé un precio más elevado que el resto omitirá automáticamente tu inmueble y por lo tanto es difícil conseguir que vayan a ver tu propiedad si están interesados.

La forma más correcta de conseguir averiguar el precio de tu propiedad es a través de herramientas (normalmente de pago) que te permiten comparar tu inmueble con respecto a otros, incluso poder tener un justificante de porque tu propiedad está a ese precio comparándolo con las demás y poder así convencer al comprador de que es un buen precio para tu propiedad. Otra forma de no tener que pagar por estas herramientas es a través de inmobiliarias, ya que ellas tienen los recursos necesarios para tasar tu casa rápidamente y poder darte dicho justificante. Decidas lo que decidas este es un paso muy importante en todo este proceso, tanto para tí como para el cliente potencial.

2. Tener los documentos necesarios.

 

Una vez hayas averiguado el mejor precio para tu vivienda es necesario que hagas una recopilación de todos los documentos que necesitarás para tenerlos listos cuando aparezca tu cliente potencial dispuesto a comprartela. Ten en cuenta que hay algunos documentos que tendrás que pagar para poder tenerlos como el certificado energético que te pedirán antes de firmar los papeles.

Los papeles que necesitas tener preparados son:
-La nota simple o escritura
-Certificado de eficiencia energética
-Recibo de IBI
-Certificado de comunidad
-Certificado de deuda si la propiedad tenía hipoteca
-Recibo de agua, luz y basura

3. Fotografiar la propiedad.

 

Una vez recopilada la información necesaria del inmueble te recomendamos que hagas una buena limpieza en la propiedad y trates de dejarla con lo justo y necesario. A poder ser posible sin objetos personales, si tienes tiempo también te recomendamos que arregles todos los desperfectos que creas que se ven demasiado o que puedan afectar a su venta. Cuando tengas el inmueble listo para enseñarlo es un buen momento para hacer fotografías del inmueble en un buen día soleado para que entre bien la luz en la propiedad y sea más vistosa, sube todas las persianas e intenta que todos los sitios por donde entre luz natural esten despejados de cortinas, persianas o berjas.

Para hacer las fotografías de tu casa te recomendamos que utilices a ser posible cámaras de buena calidad para conseguir sacarle el máximo potencial a tu casa. Realiza fotografías siempre en horizontal y evita salir en espejos y reflejos, ya que esto le da un aspecto menos profesional y empobrece las imágenes. Intenta que las fotografías le hagan al posible comprador imaginarse viviendo en ellas, como por ejemplo un almuerzo en la mesa de la terraza, un libro abierto en la mesita de noche o unos utensilios de baño cerca de la piscina.

4. Publicitarla

 

Cuando tengas todo organizado y hayas hecho fotos del inmueble ya estás listo para empezar a anunciar que vendes tu propiedad tanto de manera offline como online. En los últimos tiempos el tipo de publicidad offline ha dejado de ser tan efectiva, pero esta combinada con una buena estrategia online puede hacer que te ayude a venderla de una manera más rápida que si solo lo haces por este método. Ten encuenta que al hacerlo de una manera particular tendrás más desventajas con respecto a agentes o inmobiliarias que disponen de herramientas de pago mucho más potentes, lo que puede hacer que tengas que dedicar más tiempo a publicitarla de forma más activa. Estos pueden ayudarte a hacer que pierdas menos tiempo en encontrar ese cliente que necesitas y puede agilizar la compra para que todo salga según lo acordado.

Métodos offline:
El método offline más utilizado es a través de carteles en la fachada de la propiedad anunciando que estás vendiéndola, bien poniendo tu número de contacto para que puedan informarse de las características de tu vivienda o si lo prefieres poniendo un cartel de la inmobiliaria con la que trabajes para evitar que te molesten a tí y hacer que se encarguen de la gestión de clientes. Otro método muy utilizado si trabajas con una inmobiliaria es creando una window card con un resumen de las características de tu inmueble y aprovecharte de los clientes que pasan por la inmobiliaria buscando una propiedad con ciertas características.

Aparte de estos métodos hay algunos más aunque son menos efectivos y no los recomendamos. Como por ejemplo anunciar tu vivienda en periódicos locales, ya que cada vez menos gente los lee.

Método online:
-Portales: Uno de los métodos más usados en el mundo online para este tipo de mercado son los portales inmobiliarios o de segunda mano gratuitos, donde puedes publicitar tu inmueble, en este tipo de herramientas suele estar el público objetivo que busca activamente propiedades. Puede resultar un poco abrumador porque no siempre te llegan los clientes potenciales que andas buscando, es importante contestar rápido los email, llamadas o mensajes al móvil para resolver las dudas cuanto antes para que el cliente deje de interesarse. En mucho de estos portales puedes pagar para que te destaquen tu anuncio con respecto a la competencia, dándole mayor visibilidad a tu propiedad. El portal que más te recomendamos para empezar en este mercado a publicitar tu inmueble es Idealista, que es fácil de usar y con una buena afluencia de clientes.

Lo cierto es que a veces resulta bastante tedioso tener que estar contestando con la información que necesitan, estar siempre operativo o gastar tiempo en clientes que no siempre se deciden a ver la propiedad, por eso muchas veces es algo que muchos vendedores prefieren dejar a cargo de inmobiliarias, además debes tener en cuenta que un agente o inmobiliaria suele tener herramientas de pago para poder promocionar de una manera más extensa en estos portales haciendo que si no trabajas con una sea tu competencia más fuerte. Aunque si decides hacerlo como particular tendrás la ventaja con respecto al resto de que algunos clientes potenciales buscan una compra directa entre vendedor y comprador, sin intermediarios de por medio.

-Redes sociales: Es la forma más fácil de promocionarse de manera online, las redes más activas en este mercado son IG y Facebook, donde podrás añadirla a grupos que tengan usuarios interesados en estos temas o anunciarla en Marketplace para que puedan verla todo aquel que esté buscando propiedades de una manera más directa. La ventaja de esto es que puedes llegar a todo tipo de personas y que pueden ponerse en contacto contigo sin tener que apuntar tu número de teléfono o email. Otra ventaja que tiene facebook es que puedes hacer campañas para llegar exactamente al público objetivo que tu necesitas, pero solamente podrás hacerlo si tienes una cuenta de empresa y tienes conocimiento de como funciona esta herramienta, que puede llegar a ser muy potente si tienes una buena estrategia. Los agente e inmobiliarias son los que normalmente hacen este tipo de campañas guiadas para empresa ya que requiere conocimiento, dinero y garantía al público objetivo. Si no sabes como funciona puede ser una pérdida de dinero.

-Mailing: Este método de anunciarse consiste en mandar correos con el inmueble deseado a posibles clientes interesados, para ello se necesita tener una buena cartera de clientes fieles que suele conseguirse con la experiencia en un sector. Para este tipo de publicidad es necesario hacerlo  a través de un agente o inmobiliaria que sepas que dispone de este tipo de servicios publicitarios. Suelen ser uno de los más efectivos ya que la relación con el cliente es más estrecha y directa.

-Web: Si tienes contratados servicios con alguna inmobiliaria es uno de los beneficios de los cuales te podrás aprovechar, ya que si la inmobiliaria tiene un buen flujo de clientes a su página web podrán ver tu propiedad todo aquel que este buscando una propiedad por la zona en la que se especialice la inmobiliaria o agente. Además de que muchas de ellas invierten en publicidad para aparecer más rápidamente en google y así poder destacarse aún más. Si estás interesado en este método te aconsejamos que busques inmobiliarias con una buena web que cuide su estética y rapidez del cargado de la página, pues si esto no se cuida puede acabar pensando el cliente que no es de fiar o buscar en otro sitio.

-Youtube: Si has hecho un video de tu propiedad este es el mejor sitio para subirlo y que puedan ver de una manera rápida y fácil tu video sin necesidad de que te ocupe espacio a tí o al posible comprador.  Esta no es la mejor herramienta para encontrar clientes potenciales, ya que los clientes potenciales no suelen usarla para buscar propiedades activamente. Recomendamos aún así utilizarla para habilitar el video de tu propiedad en alguna plataforma y poder así visualizarlo de manera online.

En definitiva cuantos más sitios te anuncies mayor afluencia de clientes te vendrán, aunque no siempre más es igual a mejor, debido a que puede llevarte mucho tiempo contestar a todos los clientes interesados sin tener mucho resultado, lo recomendable es anunciarse en los sitios que sepas que pueden ser efectivos para los clientes potenciales que realmente están interesados en comprar. Si quieres anunciarte de manera gratuita puede que tardes más en encontrar a ese cliente que necesitas o que tengas que esforzarte más en destacar con respecto a inmobiliarias y agentes que tienen herramientas específicas para conseguir lo que necesitas.

5. Gestión de citas.

 

Al publicitar tu propiedad empezarán a contactar contigo todos los clientes que están interesados en que les aportes más información acerca de la propiedad a través del móvil o correo que hayas facilitado. Esto puede ser un trabajo demasido abrumador porque necesitas estar operativo siempre que se necesite, aportar la información necesario o contestarles a tiempo para que no se cansen de esperar y encuentren otra propiedad que también les haya interesado. Lo importante aquí es que trates de filtrar los clientes que crees que de verdad están interesados de comprar de los que solamente están curioseando.

Por eso muchos vendedores deciden contratar a una inmobiliaria que se encargue de esto, pues en ocasiones puede quitarte mucho tiempo y resulta tedioso hasta que encuentras al cliente que necesitas. Además de eso las inmobiliarias suelen tener experiencia en saber quien puede ser un cliente potencial y dispone de una cartera de clientes que puede agilizar este proceso.

6. Negociar precio y condiciones.

 

Una vez consigues un cliente que le interesa comprar tu propiedad, lo normal es que trate de rebajar el precio o llegar a un acuerdo por ambas partes. En este punto debes de estudiar que es lo que más te conviene a ti, te aconsejamos que seas flexible pero que no te rebajes demasiado con respecto al precio inicial.

Aquí es muy importante el estudio de mercado que hayas hecho porque es donde podrás convencer al cliente de que el precio está ajustado a lo que hay en el mercado y con esto justificar el porque del precio que has hecho (Si has hecho un estudio de mercado profesional será más fácil que tu cliente lo corrobore).

7. Reserva.

Llegados a este punto y acordado el precio por ambas partes, el comprador deberá hacer una reserva para indicar que está realmente interesado en comprarla, llegados a este punto es muy difícil que el comprador se eche para atrás ya que perderá el dinero de la reserva. Normalmente se acuerda una reserva de entre 6.000€ y 10.000€

8. Redacción y firma de contrato de arras.

Después de este paso se redactará el contrato de arras donde pondrá lo pactado por ambas partes, es necesario contratar a un abogado para que lo redacte o revise lo que se ha escrito para que no haya mal entendidos por ninguna de las partes. Este es un paso importante donde no deberías hacerlo tu solo, ya que puede terminar perjudicándote por desconocimiento sobre este tipo de documentos. Cuando ya se ha creado y todas las partes están de acuerdo con el contrato se firma. Este documento sirve para garantizar que la compra se hará efectiva en el tiempo acordado y así saber con seguridad de que finalmente se venderá tu vivienda.

9. Firma ante notario.

 

 Antes de firmar la venta de la casa deberás mandarle toda la documentación necesaria al notario unos días antes para que pueda revisar que todo este correcto y no haya ningún cabo suelto. El día de la firma tendréis que presentaros en notaría para que ambos firmeis que estais conforme con todo lo acordado.

Ahora ya solo queda un último paso para finalizar esta venta.

10. Pagar impuestos.

 

 Una vez llegado hasta aquí hemos atado todos los cabos sueltos para vender tu propiedad. El último paso para poder celebrarlo es pagar los impuestos que hay que pagar por la venta del inmueble.
Y para ello es necesario que sepas cuales son los tributes que vas a tener que pagar.

-IRPF: Este impuesto lo pagarás al siguiente año de haber vendido tu propiedad.

-Plusvalía municipal: que debe de pagarse en un plazo máximo de un mes desde la compra del inmueble.

- IBI: Este no es un impuesto por haber vendido si no más bien porque la deben pagar todos los propietarios de una vivienda y se debe de pagar a principios de enero. Normalmente es algo que se negocia entre el comprador y el vendedor para que cada uno pague la parte que le corresponde según el tiempo que haya sido dueño del inmueble.

 Si ya has llegado hasta aquí... ¡Enorabuena!

Recuerda que puedes acudir a especialistas en cualquiera parte del proceso para ayudarte a realizar las tareas más complicadas o tediosas. En GR Estates te ayudamos de principio a fin respaldándote y explicándote todo el proceso.